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業內盤點:年根兒樓市 從“沒得選”到“有得挑”

青島論壇 房產樓市 2020-01-08 23:55:02 30 0

剛剛結束的12月份,可能是開發商近年來最忙碌的一個年根。各種優惠、特價、工抵、清盤……滿天飛,除了順銷狀態的項目如此搏業績,各路開盤也接踵而至,讓這個月底加年底熱鬧非凡。

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1、開盤當天只賣出8套

據不完全統計,12月份青島主流樓市板塊至少有19個項目推出新房源,其中西海岸新區和即墨區開盤相對較多。

以當天去化率衡量的開盤效果看,年根沖刺的最佳表現和不盡如人意項目,落差相當陡峭。中建錦繡城和龍湖春江紫宸,均實現了開盤售罄,一個是老牌紅盤,一個名企新盤,它們用驕人戰績向樓市的唱空說不。

藍光在西海岸五臺山路附近的雍錦半島項目,則走了另外一個極端,知名數據機構披露,其12月推出的134套小高層產品,開盤當天只賣出區區8套,去化率是羞人的6%。

現在當然不是最好的時候,卻也算不上最慘的時光,19個統計入列的項目里,至少有兩個日光盤。其他像即墨青特城,兩次開盤都賣出95%以上。

都說高新區紅島今年變化大,曾經支撐當地樓市火爆的某些依據有些動搖,但中歐國際城和魯商藍岸國際,開盤都賣出了七八成。還有中建在膠州的全新大盤錦繡天地,80%的開盤去化,放在當地市場,也算是拿的出手的好成績。

不太理想的也有,青特城之外,即墨幾個項目的去化都有點差強人意,西海岸這邊,數據機構的統計稱,前兩期瘋狂熱銷的綠地城際空間站也有點后勁不足,28%的去化,算是所在區域效果較差的一次開盤。

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2、從“沒得選”到“有得挑”

不能用一次開盤的好壞,來評價一個項目整體是否運營成功,但通過對開盤效果和開盤環境的觀察,大概能夠分析出當前市場需求的好惡,和購房者下定出手的決策過程。

在買賣雙方的地位在市場關系中悄然互換后,樓市消費者從“沒得選”到“有得挑”,樓市產品的價值越來越成為一種比較價值、相對價值,而且這種相對也跳出了過去或區位臨近、或價格相當的狹義競品范疇,比較得更復雜,相對得更廣泛。

相近的比價格。不僅和同期開盤的比,也要和順銷在售的比。藍光 1.62萬的均價,與周邊項目比劣勢明顯,某大鱷項目前期的清盤價據說到了1.4萬元以內。

價格差不多的比品牌和口碑。很難說近期藍光市北地王鬧得沸沸揚揚的非議對這次不理想的開盤影響幾何?同在上馬,越秀星匯城的去化效果比同區熱銷的幾個項目賣得都給力,在價格相差不大的基礎上,品牌帶來的號召力發揮了作用。

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3、低價入市唱了獨角戲

即墨這個年根沖刺,幾乎成了青特的獨角戲,兩次開盤兩次接近售罄,與之相對的包括招商局地產、海爾和港中旅在內的幾桿大旗都沒有達線優秀。

招商公園1872沒有延續城西教育板塊的神話,雖然定價不算太高,港中旅 68%的去化不算太差,但聯想到此次推出的高層房源與之前的洋房價差接近6000元/平,這樣的成績只能算中規中矩。

在房產君看來,即墨年根的這次差異明顯的收官表演,無非也是“相對”和“比較”的結果。港中旅和自己比釋放了利好,卻遭遇了碧桂園藍谷之光的價格絞殺,有消息稱,藍谷之光年終特價房源低至每平1萬元。

招商們賣得沒有理想中暢快,可能也多少摻雜了青特城低價入市對即墨房產價值和價格的再判斷。畢竟你有教育,我有產業,價格相差一半,合理?

有些落差也是時間軸上的環境差異。沒有取之不竭的需求,再有前景的片區,再有性價比的項目,在當前市場大背景下,也要經歷一個需求積攢再釋放的過程,像綠地城際空間站、融創中心這樣的項目,至少一月一開,甚至一月多開,可售房源多也開,可售房源不足也開,成績偶爾有幾次跟不上節奏,也屬正常。

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