首頁 房產樓市正文

業內盤點:青島本地大佬跌出Top20 青島房企大洗牌

青島論壇 房產樓市 2020-01-13 23:55:05 18 0

1月1日,克而瑞數據發布2019年度青島房企年度銷售業績榜。從銷售面積上看,融創中國、青島龍湖和中國金茂包攬前三甲,其中融創中國在青島年銷售139.07萬平,成為在青房企唯一銷售面積破百萬房企。

業內盤點:青島本地大佬跌出Top20 青島房企大洗牌  第1張

但值得注意的是,無論是銷售面積還是銷售金額,青島本土房企在該榜單中集體遭遇洗牌。除海爾、海信兩家成績相對穩定外,青特、青島地鐵等小部分企業以黑馬之態挺進榜單,同時也有大量本土老牌房企排名下滑,甚至跌出前二十。

本土房企成交排行“洗牌”

2019年,海爾、海信兩家房企繼續保持青島本土前20排名,且穩中有升。其中在銷售面積上,海爾產城創從2018年的全市第7上升至第6名,海信從2018年的全市第15名上升至第7名;銷售金額方面,海爾從2018年的第7上升至全市第3,海信從2018年的全市第12上升至第4名。天一仁和也相對穩定,銷售面積和金額分別排在在青房企的13和17名,與2018年相比排名略微下滑。

另外,青特地產與青島地鐵兩家房企成為兩匹“黑馬”,一舉挺進2019年青島房企前20。其中,青特地產年度銷售面積排名青島第12名,銷售金額排名青島第10名;青島地鐵銷售面積排名青島第16名,銷售金額排名青島第13名。

但2018年的本土房企雙榜冠軍銀盛泰,2019年卻排名下滑嚴重,銷售金額從2018年的青島第4下跌至第19名,銷售面積甚至直接跌出榜單前20。另外,曾出現在2018年榜單前二十的鑫江置業、天泰集團以及海達控股三家青島本土房企,這一次也不幸跌出前20名。

青島本土房企2018-2019年成交數據排名變化制圖:界面山東

通過對青島本土房企2019年的表現分析,其榜單發生“大洗牌”的原因,大致可總結為以下三個關鍵詞:“地產+”思維、版圖擴張能力以及集團品牌實力。

借力“地產+”破題求生存

首先,靈活的“地產+”思路是部分青島本土房企得以存活的重要原因之一。

以海爾產城創為例,它是2019年青島房企銷售排行的雙榜冠軍。自2018年底將“海爾地產”改名海爾產城創之后,海爾地產將目光進一步投向產業地產,利用“地產+”模式打造了青島時尚創意產業園、城陽基金小鎮、海爾即墨體育特色小鎮等項目。其中海爾即墨體育特色小鎮簽約落地于2017年,已于2019年10月份成功承辦青島首場水上摩托國際A類賽事——UIM世界水上摩托錦標賽。

而作為2019年全新“黑馬”的青島地鐵,則是借力其自身的軌交優勢,主打地鐵上蓋物業以及沿線物業,積極投身產業地產領域,打造了西海岸國際海洋智區、即墨城軌配套基地以及城陽地鐵創新產業園等。

近年來,普通住宅市場成交橫盤,“地產+”早已成為各大地產商破題增量的重要突破口。盤點全國千億級房企,基本每家都在進行著靈活的產業地產思路轉換。以在青房企為例,2019年青島銷量冠軍融創中國,于今年12月份在青島西海岸發布了自己的“地產+康養”品牌“融愛家”,正式宣布進軍康養地產;而成績排名第二的龍湖,除了初具規模的長租公寓和聯合辦公業務領域外,近年來也開始積極探索產業地產和養老地產領域,集團于2017年設立“清科集團-龍湖集團產業基金”,擬定總規模100億元,將重點對教育、醫療健康、文化娛樂等領域的成長期企業進行股權投資。

全國銷量冠軍碧桂園,2019年在青島銷售面積排名第8、銷售金額排名第11。碧桂園則一直秉承的是“地產+機器人+現代農業”發展模式,2018年碧桂園旗下博智林機器人公司與佛山市順德區政府簽約,共同在順德打造集科研、實驗、生產、文化、生活、教育于一體的機器人谷。

深耕與擴張的平衡

積極且穩健的擴張態度也成為青島本土房企的決勝因素。

一直以來保持著鮮明本土特色的海信,其項目高度集中在青島市區,嶗山、市南沿海一線的高端海景住宅是其特色性的項目,但在其他城市一直未有太多亮眼的布局。而海信2019年主要選擇在下半年發力,在青島市市北區、平度市分別拿下兩宗地塊,總斥資25.73億元。值得注意的是與此同時海信也在青島以外的其他城市增持加碼,2019年11月23日在山東煙臺芝罘區拿下一宗約2200平面積的地塊,并首次挺進江蘇揚州,以13.17億元的價格拿下19.68萬平的土地,著手打造海信江蘇第三子,向全國級房企加速進軍。

青特2019年的最大手筆來自于8月15日,以21.83%的溢價率拿下的市北區黑龍江南路附近地塊。該地塊使青特首次挺進青島主城,總斥資達15.5億,其14620元/㎡的單價也刷新了青島市北區地價新高。整體來看,青特2019年在強化城陽老“根據地”的同時,也開始嘗試將布局向青島主城、即墨以及更遠的煙臺等城市擴張。

無論是集團實力還是融資能力,全國TOP級房企的實力是許多青島本土房企所不能比的,但積極擴張仍是當下許多本土小微房企的生存必需。

鑫江集團深耕青島城陽區多年,鑫江華府、鑫江玫瑰園、鑫江水青花都、鑫江合院等項目布局密集,但自2003年鑫江置業成立以來,項目版圖至今仍局限在城陽區內,2019年也未能在其他區域成功摘地;而天泰集團一直是基于山東省進行布局,在青島、濟南、濱州、淄博、臨沂、濰坊、煙臺等城市均有落子,但近年來在青島拿地速度明顯減慢,2019年僅在西海岸和即墨藍谷分別納儲一宗,本土市場份額下滑。

據界面山東不完全統計,2019年的銷售雙榜冠軍融創今年在青島共拿地11宗,總斥資39.66億元,總占地面積67.53萬平方米,可開發體量157.63萬平方米;第二名青島龍湖則在青島拿地22宗,總金額48.22億元,總占地面積47.49萬平,可開發體量126.68萬平。即使是排在青島TOP20最末的華潤置地,也于2019年在青島斥資35.33億元拿下總計41.44萬平的土地。

缺少品牌背書 小微房企生存難

最后,強大的品牌和集團基礎能給房企融資提供背書,小微房企難免在這個“大魚吃小魚”時代里被大浪淘沙。例如海爾和海信,它們相對于鑫江集團、海達控股等自然有更靈活的資金和更強的融資優勢,“存活”幾率自然更高。

在此背景下,很多小微房企為應對退市危機,開始選擇與大房企聯手,結合各自擅長領域尋找生存機會。在青島本土企業中,青島地鐵就是比較成功的案例,例如2017年聯手華潤置地打造青鐵華潤城,2018年與海爾在即墨聯手拿地,上文提到的西海岸國際海洋智區也是與青島地鐵與華潤置地攜手打造的產業園區。

而與旭輝聯手的銀盛泰則不如想象中那般順利。2017年旭輝與銀盛泰簽署戰略合作協議之初,的確讓銀盛泰這個青島乃至山東的本土龍頭房企經歷了一波“小陽春”,青島年度成交金額排名從2017年的第10上升至第4,成交面積從2017年的第8上升至第3。但進入2019年,銀盛泰青島排名遭遇大幅下跌,截至2019年12月31日,旭輝銀盛泰在青島的成交金額僅排在全市房企的第19名,距離跌出前20僅有一步之遙。

2019年,小微房企的生存環境相對艱難。據人民法院公告網顯示,2019年至少486家房企于當年申請重整和破產。

另外,2019年,山東省屬國企加速退出地產板塊,資源進一步向主業聚焦。在2019年12月27日舉行的新聞發布會上,山東省國資委負責人表示,近3個月來,山東黃金、中國重汽、兗礦集團、山東高速等企業加快收縮退出地產板塊,資源進一步向主業聚焦。4天后,中國重汽集團在山東產權交易中心發布掛牌公告,申請將所持有的中國重汽集團房地產開發有限公司100%國有產權及50.66億元債權進行交易。

为什么富二代比较会赚钱