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業內觀點:四年一輪回 青島購房新機會將在2020年出現

青島論壇 房產樓市 2020-01-14 23:54:54 35 0

2020年,對購房人來說,是一個新的購房良機。

當前,青島市場供應量充足,購房人選擇更多,價格更為透明,波動變小。在經過2019年的回調之后,市場更為健康,風險變小。

買房所要做的,關鍵是選對區域。首先是自己居住,要方便;二是所住片區在未來幾年是人口聚集的重點區域,市場需求大,就算今后兩三年內因為整體市場平穩而上升幅度不大,但為將來的資產升級集聚潛力。

業內觀點:四年一輪回 青島購房新機會將在2020年出現  第1張

其實,發現市場的機會點也不難,上面這張圖是國家統計局公布的青島二手房價格指數的變化,這其中有兩個周期,2012年3月到2015年3月是一個波動周期,2015年4月至今是第二個波動周期,目前已經接近第二個周期的底部。

許多人因為沒有在2015年買到房而扼腕嘆息,那么在四年之后,現在這樣的機會確實正在呈現,當然前提是自住,房住不炒。

另外,隨著一手房價格回調,2019年年底青島也出現一波顯著的“翹尾”行情。根據克而瑞監測,2019年四季度青島新建商品住宅成交417.74萬方,環比上漲9.34%,同期全市的成交價格出現微跌,這一跡象說明價格回調已經在激發購買力釋放。

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對于今年的市場走勢,中央已經定調,“穩地價、穩房價、穩預期”,特別是房價,穩定不僅是“控漲”也要“控跌”。目前看,年內房價不會出現大幅波動,價格以穩為主,近期熱門樓盤釋放的價格,確實也呈現出筑底行情。

購房門檻的降低,疊加降息預期上漲,至上半年成交量有穩增長的底氣,曾被高房價逼走的人群,也會漸漸回來。

主城向北外溢依然是主流方向

近年來,西海岸建成區快速擴圍,即墨撤市劃區,使得青島城區進一步放大,但城區人口的密度與人口分布情況不可能馬上改變。

傳統的東岸主城區依然是客戶最多,需求最大、購買力最強。但由于主城區一手房供應不足,需求外溢是必然的。

由于陸路聯系性強,交通網絡發達,主城向北到城陽、尤其城陽南部方向外溢,依然是主流方向。在南北流動的路徑上,黑龍江路-福州路這條軸線承擔超過一半的流量。

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黑龍江路沿線房價梯度分布

黑龍江路沿線,也是青島主城房地產開發最活躍的一條線。

南端起點處是新都心和浮山新區,目前有保利天匯、保利大國璟、和達君玥在售,價格26000-30000元/平;

向北到李村商圈,有龍湖春江天境、金水云麓,價格23000-26000/元;

繼續往北到上王埠、丹山,有融創都會中心、鑫江桂花園、鑫江華府,價格17000-20000元/平;

再向北到城陽區中心,有海信觀瀾、雙利城央府,價格14000-16000元/㎡。

如果是在市南、市北工作,從通勤成本、房價承受力來綜合考量,向北能接受的最大范圍基本落在丹山這個區域,從丹山直線向南15公里范圍內,可覆蓋新都心、CBD、金家嶺,17公里可到五四廣場,自駕時間能控制在1個小時;如果是坐地鐵兼走高速的話,時間成本還可以進一步壓縮。已公示的地鐵三期建設規劃,15號線一期初步規劃沿黑龍江路鋪設,未來南北的通勤時間還會大幅縮短。

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